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    政策法規
    房地產抵押權登記的生效要件主義與對抗要件主義
    編輯時間:2011/12/2 9:42:11  點擊數:

    依據登記對于法律行為產生的不動產物權變動效力的影響,國外立法上有登記生效要件主義與登記對抗要件主義之別。前一種,以登記作為不動產物權變動的生效要件,非經登記,不發生物權變動效力。后一種,不以登記為不動產物權變動的生效要件,當事人就不動產物權達成合意之時,即發生效力,但非經登記不得對抗第三人。
    我國《物權法》對于抵押權登記原則上采取登記生效要件主義,例外采取登記對抗要件主義(《物權法》第9條)。
        ①不動產抵押權和以某些不動產物權設定的抵押權采取登記生效要件主義(《物權法》第187條),如房地產抵押登記。所謂“抵押權自登記時設立”是指只有在辦理登記之后,當事人通過訂立抵押合同,所要達到的法律效果才出現,即抵押權產生了。沒有登記,則抵押權不產生。但未辦理抵押權登記,不影響當事人之間訂立的抵押合同本身的效力(《物權法》第5條)。
        ②不動產抵押權的善意取得。善意取得需具備一定的條件,一是抵押權人在設定抵押時是善意的,善意是指不知情,不知道或者不應知道抵押人抵押財產時沒有處分該項財產的權限,而誤信抵押人就是所有權人。如果抵押權人明知道抵押財產為共有財產,而未與全體抵押人訂立抵押合同就設定抵押權,則屬于惡意。如其他抵押人不能證明抵押權人是惡意,則推定其為善意。二是擔保的主合同債權真實、合法。三是已對抵押財產進行了抵押登記。
        [案例一]甲向乙借款800萬元,以其所有的房屋作抵押,并辦理了公證。后甲又向丙借款500萬元,還用“抵押”給乙的房屋作抵押,并在房屋登記部門辦理了抵押登記。甲逾期未還款,乙向法院起訴,要求行使抵押權并優先受償,以實現債權。可否?答案是否定的。本案中,甲、乙因為沒有辦理抵押登記,因此抵押權未設立,乙何談行使抵押權?也無權優先受償。但甲、乙的借款合同具有法律效力,乙對甲享有普通債權。當丙的債權到期而未受清償,則丙可行使抵押權并優先受償。
        [案例二]甲、乙系夫妻,甲用夫妻共有房屋(房屋所有權登記在甲名下)作抵押,向丙借款30萬元,并在房屋登記部門辦理了抵押登記。甲逾期未還款,丙向法院起訴,要求行使抵押權并優先受償,以實現債權。乙辯稱:甲抵押未經我同意,抵押無效。該辯稱如何?答案是否定的,本案中,乙不能舉證證明丙系惡意,則丙已善意取得抵押權。

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