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    政策法規
    新條例擬明確房屋征收中強制行為 禁止暴力脅迫
    編輯時間:2011/12/1 16:13:09  點擊數:

    國務院法制辦昨天再次組織專家座談會,討論《國有土地上房屋征收和補償條例》草案。與會專家沈巋介紹,18日晚,他收到了國務院法制辦送去的草案文本。昨天,先后參加去年12月16日和昨天座談會的北大法學院教授沈巋和王錫鋅對照了最近兩次討論的條例草案,除了“搬遷”一詞取代了“拆遷”,還有其他一些“實質性”變化。

      關鍵詞1利益區分

      草案不含非公共利益征收

      強調因“公共利益”征收搬遷

      沈巋介紹,新條例草案強調“征收”和“搬遷”都是為了“公共利益”。草案不寫“‘非公共利益’需要”部分,準備將“非公共利益”單獨成文,但他不知道這個“文”會在什么時候以什么形式下發。

      沈巋對這一做法表示理解。他解釋說,為了“‘非公共利益’需要”來“征收”和“搬遷”比較復雜。原則上,為了“非公共利益”而征收和補償是一種民事關系,但又不是完全的民事關系,因為這也涉及到土地用途的改變,涉及到政府同意許可。

      沈巋認為,“‘非公共利益’需要”不是新條例中兩三個條款所能解決的,這樣反倒說不清楚,還可能引起新的問題,不如單獨成文。

      關鍵詞2征收程序

      征收公告評論至少30天

      民眾如有重大分歧,需上報上一級政府

      王錫鋅介紹,在征收環節中,此次草案文本提出了“決策民主,程序正當,補償公平,結果公開”的原則。

      王錫鋅舉例說,草案在征收環節增加了一些程序,保證了防止突擊征收問題的出現,“草案在能做到的范圍內各個方面均考慮到了”。草案中規定了要制定征收計劃,雖然征收計劃并不具強制性的約束力,但要求未列入征收計劃的,不得征收。征收計劃中明確征收的范圍、時間和目的,并要進行公告,經過專家論證。

      其中,有一個征收公告評論程序,要進行30天的公告評論,如果征收范圍比較大,則不得少于60天。要以聽證會、座談會等形式讓民眾參與其中。對其中的專家和民眾的意見公示。如果沒有重大分歧,政府可以啟動征收程序,如果有重大分歧,則要上報上一級政府,“所有這一切都是在作出征收決定之前必經的程序”。

      不過沈巋認為,應該區別對待征收環節中“權利人”和“利害關系人”和其他一般民眾,對“權利人”和“利害關系人”要經過聽證會的程序,給他們充分表達自己的機會,對于其他民眾則可以通過座談會等程序參與。

      此外,草案明確在征收公告發布后,可以對征收公告提出訴訟和復議,在此過程中,征收范圍內要暫停新建、改建和擴建,也不得進行房屋的買賣和出租。

      關鍵詞3強制行為

      禁“斷水電”等暴力脅迫

      專家建議,應明確征收過程中強制行為主題

      王錫鋅介紹說,新草案文本中特別強調了實施強制行為的主題,并以羅列的方式禁止了暴力行為的發生。其中,列舉了禁止“斷水斷電斷氣斷暖”,以及其他暴力脅迫等形式。

      他認為,應該將其他暴力脅迫形式單獨列舉出來,表述為不得以侵犯人身自由及其他暴力脅迫的形式。王錫鋅說,在目前的征收執行時,現場會出現城管和公檢法人員,要明確征收過程中強制行為的主題,以免“一些不明身份的人”的出現。

      關鍵詞4公共利益

      危改征收須超90%居民同意

      草案列舉限定“公共利益”,范圍更窄

      王錫鋅介紹,與上次討論的草案文本相比,在列舉“公共利益”時,除了第一列舉項中的“國防需要”和第七項的“法律法規和國務院文件明確的其他公共利益”,其他列舉項均有不同程度的修改。

      沈巋舉例說,其中有廉租房、經濟適用房等改變低收入群體的居住條件的,強調了“政府組織實施”。王錫鋅提醒說,列舉的第七項中的“國務院文件”應該是指“國務院(辦公廳)”的文件,而不應該指國務院其他部門的文件。

      在列舉“公共利益”時,沈巋和王錫鋅都比較認可的一個列舉項就是單獨把“危舊房改造”作為特別條款列舉出來,并特別強調了“政府組織實施”,同時征收程序中加了一條,必須得到90%以上居民的同意,方可啟動征收程序,以保證危舊房改造中征收程序的合法性。王錫鋅認為,這就是通過程序路徑來解決爭議問題。

      關鍵詞5補償環節

      征收需2/3住戶簽補償協議

      補償評估需考慮市場標準及征收房屋區位等

      在補償方案方面,上次討論的草案確定了按市場價格補償的原則,但在房產評估中介的選擇上,此次討論的草案則明確,要由被征收人通過投票或抽簽的方式來確定有資質的機構。但在現行的實際操作中,房產評估機構卻由拆遷人確定。

      新草案還規定,房產評估中介要考慮到市場標準,征收房屋的區位、面積和新舊程度等。王錫鋅認為,這樣的規定確定了評估參照物。沈巋解釋說,這是比較受關注的問題,現在確定的是房屋補償方案,但有人提出房屋因為折舊問題,應該按推動使用權的價值來補償。考慮區位的因素,其實就是考慮地段,這在一定程度上就考慮了土地使用權的價值。

      沈巋說,草案中沒有涉及評估結果的公開問題。他和王錫鋅認為,評估結果也應公開。他們贊同江平教授的建議,如果被征收人對評估結果有異議,可以申請復核并應當有仲裁的程序。

      此外,新草案在補償程序明確了兩個“2/3”保障補償,其一,就是要有2/3的居民接受補償方案;其二,要有2/3的住戶簽訂補償協議。

      關鍵詞6法律責任

      中介虛假評估將吊銷資質

      政府部門相關程序未得到執行,將追究責任

      沈巋認為,新的草案對法律責任的規定比以前更完善,更明確。其中,包括政府在補償環節,如果不按達成的協議補償,則要由相關人員來承擔責任。如果相關程序沒有得到執行,也要承擔相關責任。

      新的草案文本,還提到了房地產評估中介的責任問題。如果房地產評估機構在評估過程中提供虛假評估報告,或者提供有重大評估錯誤的報告,也要承擔一定的責任,要由相關部門對他們予以處罰,甚至吊銷資質。

     

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