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    政策法規
    《上饒市物業管理辦法》常見問題解答(第三期)
    編輯時間:2015/6/25 15:33:17  點擊數:

    物業服務合同應當包括哪些內容?

    (一)物業管理區域的范圍及基本情況;

      (二)物業服務合同期限;

    (三)物業服務質量標準;

    (四)物業服務費用的收取標準和方式、公布物業服務費用收支情況的時間;

    (五)物業服務費中所包含的物業共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用、樓道照明的維護及電費、庭院路燈等設施的維護及電費、給水管線及設施的維護費、排水排污管道及化糞池的清掏費、水池的清洗費、蚊蟲的消殺費、電梯的養護費、綠化的養護及水費等。

    (六)環境衛生清掃保潔和公共綠化及其設施的日常養護、管理和責任細化;

    (七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏,以及管理視頻監控裝置等維護小區秩序、安全防范事項;

    (八)對物業管理區域內的共用消防設施進行管理維護,提供消防安全防范服務;

      (九)車輛的停放管理;

      (十)物業維修、養護、更新、改造費用的管理;

      (十一)物業服務、財務檔案和物業檔案的保管;

      (十二)物業服務合同終止、解除條件;

      (十三)雙方約定的其他物業管理事項;

    (十四)違約責任。

    物業服務企業享有哪些權利和義務?

    物業服務企業在物業管理活動中享有以下權利:

    (一)根據物業服務合同和法律、法規、規章以及國家的其他有關規定管理物業;

    (二)按照國家和省、市有關規定收取物業服務費;

    (三)制止各種損害物業和妨礙物業管理的行為;

    物業服務企業應當履行下列義務:

      (一)以服務業主為宗旨,提高服務質量和水平;

      (二)按照物業服務合同約定,提供安全防范、衛生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養護等服務;

      (三)定期向業主公布物業服務費用的收支情況;

      (四)接受業主委員會和業主的監督;

      (五)協助有關部門提供社區服務,開展社區文體活動;

      (六)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

      (七)為業主提供水、電、氣維修等便民有償服務;

      (八)協助調解業主間的物業糾紛;

      (九)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

    物業服務收費標準怎么制定?

    物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅類物業服務收費實行政府指導價;其他類物業的物業服務收費實行市場調節價。

      物業服務收費實行政府指導價的,價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門,根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等,適時制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布。前期物業管理期間的物業服務費,由開發建設單位和前期物業服務企業報相關主管部門核定后執行;業主大會成立后,具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

      物業服務收費實行市場調節價的,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

      物業服務企業應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置公示收費標準和項目。

      電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業服務費用的,物業服務企業應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業主公平、合理分攤,并定期公布。

    業主違反物業合同約定拒繳物業服務費的應當怎么處理?

    業主違反物業服務合同約定,經書面催交,逾期不交納物業服務費的,業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示、向業主工作單位或工商稅務等部門發函協辦等方式協助物業服務企業進行催交,業主拒不繳納的,按物業服務合同中約定的違約責任承擔方式要求業主承擔相應的違約責任。

    業主轉讓或者出租物業時應當如何約定物業管理事項?

    業主轉讓或者出租物業時,應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業產權交易時,雙方當事人應當對物業服務費的結算有明確約定;受讓人應當在辦理產權交易手續后30日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

    什么是住宅專項維修基金?

    住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。兩個以上業主的住宅物業和與其結構相連的非住宅物業都應當建立住宅專項維修資金,用于房屋的共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

    維修資金遵循全額儲存、業主所有、合理使用的原則。實行統一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監督的管理制度。

    住宅專項維修基金的歸集和使用有哪些規定?

    維修資金由購房者繳納,由房地產行政主管部門成立維修資金管理中心設立維修資金專戶進行統一管理。購房者(含住宅房、非住宅房、經濟適用住房、拆遷安置房) 應當按相關規定交存維修資金,交存標準為:多層建筑70元/平方米;高層建筑100元/平方米。

    新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交,建設單位應當向購房者說明,并將該內容約定為購房合同條款。建設單位應當在辦理房屋建筑工程竣工驗收備案時,按照物業總建筑面積一次性將維修資金交存至維修資金專戶,待物業交付時向業主收取。未售出物業的專項維修資金由建設單位先交存,待售出時向業主收取,業主憑開發建設單位出具的繳款憑證到維修資金管理中心錄入信息。未按本辦法規定交存首期維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付購買人。

    住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

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